莱坊：物流地产租金稳步提升, 空置率持续下降

 莱坊发布2018年第二季度上海《工业市场报告》，报告指出由于上海政府持续的政策鼓励和需求增长等因素，二季度物流地产、厂房类物业仍然保持供不应求和租金提升的状态。在本报告中，莱坊将对上海的物流仓储、厂房的供需情况、租金走势以及工业土地市场作出分析和研判。

物流地产

高品质物流仓库的需求保持畅旺，在某些位置比较好的区域，由于供应紧缺，业主具有很大的仓储租金定价权。第二季度，上海物流仓储的租金环比上涨2.6%至每天每平方米人民币1.55元，增幅环比增加2.6个百分点。物流仓库供不应求导致物流仓库的空置率环比下跌1个百分点至8%。

图：物流仓储物业平均租金及环比涨幅

资料来源:莱坊研究部

二季度，阿琴供应链管理（上海）有限公司在金山工业园区租赁了5,000平方米的仓库，成交租金约在每天每平方米人民币0.8-1.2元的区间内。新麦在位于宝山区的上海德柏纸制品有限公司所在物业内租赁了1,000平方米的仓库，成交租金约在每天每平方米人民币1.6-1.8元的区间内。

厂房

第二季度，在浦东和嘉定两区都有新增厂房供应入市。位于外高桥保税区核心区域的上海自贸壹号生命科技产业园内有30,000平方米的新建厂房交付。联合U谷上海嘉定产业中心亦有37,000平方米的厂房面积交付使用。

莱坊上海工业服务部高级副董事房启亮表示：“不少老厂房通过改造升级变成办公用途，随着老厂房改造为写字楼项目的推进，高品质厂房供不应求的局面将更为凸显。”

第二季度，由于供不应求，上海工业区的厂房租金保持快速增长。上海工业区单层厂房平均租金环比上涨2.0%至每天每平方米人民币1.22元，增幅环比下跌1.4个百分点。

图：单层厂房平均租金及环比涨幅

资料来源:莱坊研究部

销售和投资

特斯拉（上海）有限公司正式获得上海浦东新区市场监管局核发的营业执照，公司注册资本人民币1亿元。特斯拉将在临港地区独资建设特斯拉超级工厂（Gigafactory3），该项目规划年生产50万辆纯电动整车，是上海有史以来最大的外资制造业项目。

土地市场

第二季度，上海工业土地一级市场成交活跃，共成交24幅工业用地，合计出让面积1,147,879.6平方米，分别环比上升50%和70%。成交地块集中在松江、闵行、金山这三区，此外，崇明、奉贤及浦东也各有一幅工业用地成交。

图：2018年第二季度上海主要工业用地成交各区占比(以土地面积计)

资料来源:上海市规划和国土资源管理局,莱坊研究部

图：2018年第二季度各区工业用地一级市场成交单价

资料来源:上海市规划和国土资源管理局,莱坊研究部

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“随着工业用地需求持续保持旺盛,工业土地的价格还将保持稳步提升。预计下一季度的物流仓储租金环比增幅在2-3%左右，物流仓储的空置率将维持在8-10%之间,而工业厂房的租金的环比增幅在2-4%左右。”